زيادة إيجار دبي تخضع لاختبارين: المؤشر وموعد الإخطار

تلقي إشعار بزيادة الإيجار لا يعني، في حد ذاته، أن على المستأجر في دبي دفع مبلغ أكبر. فقد راجع أحد السكان مؤشر الإيجارات بعدما تلقى مطالبة برفع إيجار شقته، ليجد أنها غير مؤهلة للزيادة. وتوضح الإرشادات القانونية التي نشرتها صحيفة خليج تايمز رداً على استفساره أن التحقق يبدأ من مسألتين أساسيتين: هل يسمح المؤشر بالزيادة، وهل أرسل المالك الإخطار ضمن المهلة المطلوبة؟

وأوضح المحامي أشيش ميهتا، المؤسس والشريك الإداري في «أشيش ميهتا وشركاه»، أن المالك لا يستطيع رفع الإيجار إلا إذا أجاز ذلك مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري «ريرا». والمؤسسة هي الجهة التنظيمية للقطاع العقاري في دبي، وتعتمد المؤشر المستخدم لتحديد متوسط إيجارات الوحدات المماثلة. وإذا لم يتمكن المستأجر والمالك من تسوية خلافهما، يمكن للمستأجر التوجه إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي للفصل فيه.

يجب أن تكون الزيادة التي يطلبها المالك مسموحاً بها وفق مؤشر «ريرا»، بحسب الإرشادات التي قدمها أشيش ميهتا في خليج تايمز.

الفارق بين الإيجار الحالي ومتوسط السوق

لا تمنح القواعد جميع الملاك المساحة نفسها لرفع الإيجارات. فبموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013، يتحدد الحد الأقصى للزيادة بحسب مدى انخفاض الإيجار القائم عن متوسط إيجار العقارات المماثلة. وإذا كان الإيجار أقل من ذلك المتوسط بنسبة لا تتجاوز 10%، فلا تجوز زيادته. ولذلك، فإن المقارنة مع المؤشر هي أساس تقييم المطالبة عند التجديد، ولا يكفي الاعتماد على إشعار المالك وحده لتحديد ما يستحقه.

وترتفع الزيادة المسموح بها على مراحل كلما اتسع هذا الفارق. فعندما يقل الإيجار عن المتوسط بنسبة تتراوح بين 11% و20%، تكون الزيادة القصوى 5%. وترتفع إلى 10% إذا بلغ الفارق بين 21% و30%، ثم إلى 15% إذا تراوح بين 31% و40%. أما إذا كان الإيجار أقل من المتوسط بأكثر من 40%، فيصل سقف الزيادة إلى 20%. ويُستمد المتوسط من مؤشر الإيجارات المعتمد لدى «ريرا»، وليس من تقدير يختاره أحد الطرفين بصورة مستقلة.

مهلة الإخطار وتغير المؤشر

يمثل التوقيت الاختبار الثاني. فبحسب الإرشادات، يجب على المالك الراغب في زيادة الإيجار توجيه إخطار كتابي قبل التجديد بما لا يقل عن 90 يوماً. وبصورة أوسع، تتيح المادتان 13 و14 من قانون الإيجارات المعدل في دبي للطرفين مناقشة تعديل شروط العقد، بما فيها قيمة الإيجار، عند التجديد. وعلى الطرف الراغب في التعديل إخطار الطرف الآخر قبل انتهاء العقد بما لا يقل عن 90 يوماً، ما لم يتفقا على خلاف ذلك. وإذا تعذر الاتفاق، يمكن للجهة القضائية المختصة تحديد الإيجار المناسب وفق المعايير المعمول بها.

وأضاف إطلاق دائرة الأراضي والأملاك في دبي مؤشر الإيجارات الذكي في عام 2025 عنصراً آخر إلى العقود التي تزامن تجديدها مع هذا التحول. ووفق التقرير، يقدم المؤشر تقييمات موحدة في المناطق السكنية، ويأخذ في الحسبان عوامل من بينها قيم العقود وتصنيف المباني. وقد أُطلق للمساعدة على استقرار الأسعار والحد من التضخم وتعزيز وضوح المعلومات في سوق الإيجارات.

وتتناول إرشادات ميهتا أيضاً الحالة التي يكون فيها المالك قد التزم بمهلة الإخطار، وكان المؤشر السابق يسمح بالزيادة، بينما لا يسمح بها المؤشر الجديد. وفي هذه الحالة، يحسم تاريخ التجديد المؤشر الواجب تطبيقه: إذ يسري المؤشر السابق على العقود التي جُددت قبل عام 2025، بينما يسري المؤشر الجديد على العقود التي تُجدد خلال عام 2025.

وبالنسبة إلى المستأجر الذي يعترض على المطالبة، تتوقف الخطوة التالية على هذه التفاصيل: مقدار الزيادة التي يجيزها المؤشر المنطبق، والإخطار المقدم، وتاريخ تجديد العقد. وإذا استمر الخلاف، فإن مركز فض المنازعات الإيجارية هو المسار الذي تحدده الإرشادات لحسمه. ونبهت خليج تايمز إلى أن المعلومات المنشورة مخصصة للتوجيه العام ولا تمثل مشورة قانونية، وأوصت بالحصول على استشارة قانونية رسمية.